November 18, 2019

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Ley de apelaciones de zonificación de Florida: Denegación de excepción especial anulada en el condado de Miami-Dade

En la reciente decisión dictada en la causa Publix Supermarkets, Inc., v. Miami-Dade County, expediente n.º 17-082 AP, el Tribunal del Undécimo Circuito Judicial del condado de Miami-Dade sostuvo lo siguiente: (i) el solicitante cumplió con éxito con su carga de la prueba en una audiencia cuasi judicial ante la junta de apelaciones de zonificación del condado de Miami-Dade (el “Condado”); y (ii) la contraparte no logró establecer la “prueba competente y sustancial” requerida para denegar la solicitud. Por lo tanto, el tribunal de circuito concedió el pedido de auto de avocación que realizara el solicitante, anuló la resolución que denegaba la solicitud, y remitió la causa a la junta de apelaciones de zonificación.

Publix Supermarkets, Inc. (“Publix”) solicitó una excepción especial para habilitar una licorería a menos de 457 m (1.500 pies) de otra licorería existente en virtud del artículo 33-311(A)(3) del Código de Ordenanzas del condado de Miami-Dade (el “Código”), y una excepción de uso para permitir la venta de alcohol los días domingo en virtud del artículo 33-311(A)(4)(b) del Código.

Cabe destacar que el personal del Condado recomendó la aprobación de la excepción especial y de la excepción de uso con la condición de que se limite la venta de alcohol a determinados horarios y se le exija a Publix que obtenga un certificado de uso.

En la audiencia pública, el abogado y propietario de T-Rexx Liquor Store (“T-Rexx”), una licorería competidora, manifestó su oposición a la solicitud. El abogado presentó una petición firmada por 705 personas que se oponen a la solicitud, y argumentó que, si la solicitud resultase aprobada, el negocio de T-Rexx se vería perjudicado y probablemente tendría que cerrar.

En la apelación, el tribunal de circuito tuvo a su cargo determinar: (1) si se garantizó el debido proceso; (2) si se cumplieron los requisitos esenciales de la ley; y (3) si los hallazgos administrativos y los fallos se encontraban fundamentados con pruebas competentes y sustanciales, de conformidad con lo determinado en las causas City of Deerfield Beach v. Vaillant, 419 So. 2d 624 (Fla. 1982); Florida Power & Light Co. v. City of Dania, 761 So. 2d 1089 (Fla. 2000).

Publix argumentó que una vez que acreditó con éxito el cumplimiento de los requisitos del Código, la carga de la prueba pasó a T-Rexx, quien tenía la obligación de “presentar pruebas competentes y sustanciales que acrediten que en realidad no se cumplió con los criterios o que la habilitación de la licorería que se pretende establecer es contraria al interés público”.

Para llegar a su decisión, el tribunal de circuito recurrió a la causa Jesus Fellowship, Inc. v. Miami-Dade County, 752 So. 2d 708, (Fla. 3d DCA 2000), en la cual el Tribunal de Apelaciones del Tercer Distrito sostuvo lo siguiente:

“Un solicitante que pide que se le concedan excepciones especiales y usos inusuales solo tiene que demostrarle a la autoridad encargada de la toma de decisiones que su propuesta cumple con el plan de uso del suelo del condado; que los usos se encuentran autorizados específicamente como excepciones especiales y usos inusuales en el distrito de zonificación correspondiente; y que las solicitudes cumplen con los estándares de revisión del código de zonificación aplicable. Si esto se cumple, se debe conceder la solicitud, a menos que la contraparte cumpla con su carga de la prueba, que consiste en acreditar que lo que pide el solicitante no cumple con los estándares y es, en realidad, contrario al interés público”.

En última instancia, el tribunal de distrito determinó que la presentación de una petición en oposición al proyecto y el posible impacto negativo del proyecto sobre un negocio competidor en el vecindario no eran suficientes para establecer el estándar de prueba competente y sustancial necesario para rechazar la solicitud. Por consiguiente, el tribunal concedió el pedido de auto de avocación de Publix, anuló la resolución que denegaba la solicitud de Publix, y remitió la causa a la junta de apelaciones de zonificación.

Tal como se muestra en este caso, los solicitantes deben ser informados sobre sus derechos y sobre la carga de la prueba que les corresponde cuando solicitan una excepción especial o un uso inusual, o cualquier otra medida, en una audiencia pública. Es fundamental reconocer que, para las excepciones especiales y los usos inusuales, una vez que el solicitante cumple con su carga de la prueba, esta pasa a la contraparte, quien tendrá que demostrar que lo que pide el solicitante no cumple con los estándares y es, en realidad, contrario al interés público. Este caso brinda otro ejemplo de la necesidad de solicitar una reparación ante la justicia para que se anule una resolución municipal errónea que vulnera el derecho a la propiedad privada.

© 2019 Bilzin Sumberg Baena Price & Axelrod LLP

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About this Author

Anthony De Yurre, Bilzin, Real Estate Development Lawyer, Investment Strategies Attorney
Associate

Anthony’s background, prior to practicing law, as the founder of an internet startup gives him a unique perspective into the challenges that entrepreneurs face on a daily basis. Whether a client is buying, zoning or developing a property, or dealing with the inevitable disputes that can arise, Anthony is positioned to help his clients find a business-focused path forward.

In addition to practicing law, Anthony is an adjunct professor at the University of Miami School of Law in the Real Property Development Program. He also coaches entrepreneurs as part of the...

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Jennifer E. Fine Government Relations lawyer Bilzin
Associate

Jennifer E. Fine is an Associate in Bilzin Sumberg's Land Development & Government Relations Practice Group. Jennifer focuses her practice on land use and zoning and is experienced in obtaining the necessary development approvals for both residential and commercial projects throughout the different municipalities within Miami-Dade County. Jennifer received her J.D. from the University of Florida, where she graduated cum laude. During law school, Jennifer served on the executive board of the Florida Journal of International Law and actively participated as a member of the Florida Moot Court Team. Jennifer also served as a judicial intern for the Honorable Alan S. Gold of the Southern District of Florida and as a legal intern for Legal Services of Greater Miami, Inc.

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